作為康養(yǎng)旅游來(lái)講，這是一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)。它是在大健康這個(gè)背景之下，或者大旅游的背景之下，旅游和康養(yǎng)的一種結(jié)合體。面對(duì)這樣一種新的形勢(shì)、新的階段，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型投資大健康康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目。但是大家普遍缺經(jīng)驗(yàn)、缺模式、缺運(yùn)營(yíng)方式。政策下，康養(yǎng)項(xiàng)目如何更好地發(fā)展？

一、用地規(guī)劃及投資開(kāi)發(fā)

1、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：地塊中規(guī)劃的各類(lèi)用地性質(zhì)類(lèi)型及規(guī)模、項(xiàng)目方已控制的地塊類(lèi)型及規(guī)模（如有）？

2、整體用地規(guī)劃：項(xiàng)目整體規(guī)劃范圍（邊界）？規(guī)劃擬利用的建設(shè)用地面積及各類(lèi)用地的土地性質(zhì)？根據(jù)土地利用規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)可建設(shè)用地面積及用地結(jié)構(gòu)？項(xiàng)目需新增建設(shè)用地指標(biāo)面積？

3、項(xiàng)目方意向地價(jià)：結(jié)合項(xiàng)目地基準(zhǔn)地價(jià)及項(xiàng)目地土地市場(chǎng)現(xiàn)狀，以及項(xiàng)目投資收益測(cè)算，為了平衡投資，各類(lèi)用地的拿地價(jià)格建議？

4、投資開(kāi)發(fā)（以一期為重點(diǎn)）：總體投資規(guī)模及投資開(kāi)發(fā)強(qiáng)度？擬分多少期開(kāi)發(fā)建設(shè)？總體開(kāi)發(fā)周期？每期建設(shè)用地規(guī)模？分期投資規(guī)模？一期擬建設(shè)哪些內(nèi)容？一期怎么經(jīng)營(yíng)及自持部分比例？一期投資開(kāi)發(fā)強(qiáng)度？

二、運(yùn)營(yíng)落地問(wèn)題

1、項(xiàng)目目標(biāo)客群是誰(shuí)，如果有外地客群，他們?yōu)槭裁磿?huì)過(guò)來(lái)？通過(guò)什么方式讓他們過(guò)來(lái)？結(jié)合項(xiàng)目方現(xiàn)有資源，可從哪些方面能為項(xiàng)目帶來(lái)客源，客源的穩(wěn)定性如何？

2、一些導(dǎo)流性的業(yè)態(tài)（比如商業(yè)街等）建好了后，怎么就能保證目標(biāo)客群會(huì)過(guò)來(lái)，前期人氣怎么很快烘托起來(lái)？

3、怎么確保后期投資能到位？

三、與項(xiàng)目地村民及村集體的協(xié)同發(fā)展思路

許多大型康養(yǎng)項(xiàng)目位于郊區(qū)，通常會(huì)涉及到村民集體建設(shè)用地征用、房屋拆遷以及農(nóng)用地流轉(zhuǎn)等問(wèn)題，目前政策方面反對(duì)隨便把村民房子拆了把農(nóng)民趕上樓。如果項(xiàng)目涉及到必要的房屋拆遷及村民安置，怎么合理安置拆遷村民？

如果不拆遷，打算結(jié)合項(xiàng)目范圍內(nèi)現(xiàn)狀村的住房原貌規(guī)劃建設(shè)民宿等業(yè)態(tài)，和村民及村集體的合作形式是？農(nóng)民房子是是租過(guò)來(lái)還是直接買(mǎi)過(guò)來(lái)？通過(guò)這種形式如何帶動(dòng)村民致富？這些也都是政府出于民生的考慮非常關(guān)心的問(wèn)題。

四、項(xiàng)目落地后能給我們當(dāng)?shù)貛?lái)什么？

主要包括：預(yù)計(jì)項(xiàng)目能帶來(lái)多少常住人口？常住人口每年能帶來(lái)多少有文旅康養(yǎng)需求的人流？人口邊際效應(yīng)預(yù)期如何？新增人流能把多大規(guī)模的消費(fèi)留在項(xiàng)目地？項(xiàng)目能為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造多少稅收？項(xiàng)目對(duì)于推動(dòng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地整體發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)、推動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中的作用？項(xiàng)目對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的帶動(dòng)作用？項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村振興戰(zhàn)略、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)以及壯大村集體經(jīng)濟(jì)中的作用。

政府希望一個(gè)項(xiàng)目的落地能夠?qū)崿F(xiàn)政府、企業(yè)、百姓、市場(chǎng)、投資人等的多方共贏，尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”發(fā)展格局下，政府希望大型康養(yǎng)項(xiàng)目能在推動(dòng)項(xiàng)目地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、壯大地方經(jīng)濟(jì)、拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)升級(jí)等方面發(fā)揮重要作用。

五、希望政府提供什么支持？

最后一個(gè)是希望政府提供什么支持，這部分和政府溝通過(guò)程中是否能夠很具體和有針對(duì)性，反映出項(xiàng)目方在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中對(duì)各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是否心中有數(shù)。

針對(duì)大型項(xiàng)目往往會(huì)通過(guò)“一事一議”，確定一攬子的打包優(yōu)惠政策及綜合支持，如土地出讓金返還、基礎(chǔ)配套建設(shè)、補(bǔ)貼補(bǔ)助、納入總體規(guī)劃及當(dāng)年重點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)或者十四五規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目等等。大型項(xiàng)目往往還需由縣政府牽頭成立項(xiàng)目推進(jìn)專(zhuān)項(xiàng)指揮部，以最大限度統(tǒng)籌各部門(mén)力量快速推動(dòng)項(xiàng)目落地實(shí)施。

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